中村てつじ「日本再構築」ブログ

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日本の住宅とサブプライム問題


今日から、日経新聞では「日本人とおカネ」という連載の第2部「自立を阻むもの」がはじまり、今日のテーマは、「すぐ隣のサブプライム」という見出しでした。


サブプライム問題と言えば、住宅問題。記事の内容とは直接関係はないのですが、この記事を読んで思ったことは、「日本の住宅が金融資産として機能していない」ということでした。


日本は、住宅について、持ち家政策を推進して参りました。そのため、どうしても、賃貸についてはファミリー向け物件が少ない。しかし、例えば、いわゆる「ニュータウン」では、子どもが独立して大きな家にお年寄りが一人か夫婦で住むようになってきています。

もし、住宅が金融資産として機能していれば、その大きな家を賃貸に回し、自分たちは小さな駅に近いところを借りて住み、差額の賃貸料を年金の足しにすることができます。

しかし、そのようなことが一般的に行われていないので、私の地元の「ニュータウン」も、オールドタウン化し、街全体が高齢化し始めています。


このことを解決する手段として、私は、従来から「定期借家制度を利用した賃貸活性化策」を提案しています。
市町村は、固定資産税を課税するときに、固定資産税の納付書を送ります。住所地が、住宅所在地と違う場合には、空き家になっている可能性があります。その人たちに、納付書を送るときに、定期借家制度についてのビラを入れ、ビラの中には、その市町村で「定期借家」の物件を扱っている地元の賃貸業者の連絡先を入れる。

もし、「空き家で遊ばしておくよりも、幾ばくかの収入が入る方が良い」ということになれば、賃貸物件として市場に出てくるはずです。


マクロで考えると、このような取引により、住宅が毎年富を生む資産として機能するようになると、既存住宅を被担保資産とした投資信託ができる可能性もあります。

そうすれば、市場を主導にした、(家賃水準を基準にした)住宅価値の適正化もなされるようになりますし、借り手がつきやすいようにと考える投資家は、リフォームなどを行うので、住宅関係の産業も、より発達することになります。

何よりも、日本のバブルの問題や今回のアメリカのサブプライム問題のような、住宅の価値に対してバブルを起こして、その破綻が経済に長期間に渡り悪影響を与えるようなこと(資産デフレ)を防ぐことができます。

しかし、このしくみの大元の制度である「定期借家」については、あまり知られていません。

この間、若手の国会議員に、この件を話したところ、ご存じではありませんでした。国会議員でも知らないのだから、一般の人が利用しないのも無理はありません。

サイトで、「定期借家」を検索したところ、「定期借家推進協議会」というサイトが一番頭に出てきたのですが、更新もあまりなされておらず、メールも送れないという状態でした。
http://www.teishaku.jp/index.html


この制度は、8年前、2000年に施行された制度です。

私が政策秘書をしていたときなので、時期は良く覚えています。1999年に、成立した「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」により、借地借家法が改正され、「定期借家」の制度が創設されました。

今まで家の賃貸では、なかなか貸し手に都合の良い時期に出て行ってもらえず、借り手に権利をつくことをおそれて、良質な賃貸物件が出てこないことに対して解決策を用意するということが、立法の目的でした。

この件については、当時のメルマガでも書いています。
第31号:定期借家
http://archive.mag2.com/0000016530/19991114150000000.html?start=219
第32号:定期借家(2) 現場の声
http://archive.mag2.com/0000016530/19991115203000000.html?start=219


8年前に代議士になったときから現在まで、市町村には折に触れ提案をしているのですが、なかなか地方議員にも理解してもらえず、積極的な取り組みをしていただけません。
空き家が埋まれば、住民税なども増えますし、不動産の価値も上がるので固定資産税も増えるのですが、市町村の感度は鈍いです。

制度を作っても、その活用がされなければ、所期の目的が達成されないということの一例だと思います。

今日の日経の記事にもありましたが、日本人が、自分たちの人生のために、より「資産とは何か」「投資とは何か」ということを考えないといけない時期に来ているのだと思います。


参議院議員 中村てつじ
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