なぜ使われない「移住・住みかえ支援機構」（マイホーム借り上げ制度）
私はデフレの要因の一つが住宅の価値が20年でほとんどゼロになることと指摘をして参りました。「デフレ〜３つの異なる原因」（7月9日）http://bit.ly/anUVoy
だから、既存住宅のストックを家賃収入というフローに変えるしくみとして「移住・住みかえ支援機構」（ＪＴＩ）の「マイホーム借り上げ制度」も紹介してきました。「住宅を資産に」という思いからです。http://bit.ly/cesHH1
移住・住みかえ支援機構の制度はいろいろと使えそうな制度が多いです。
工務店がＪＴＩの協力事業者になり、一定の要件を満たせば、その工務店の物件全てが「移住・住みかえ支援適合住宅」となります。http://bit.ly/cz5sAs
「移住・住みかえ支援適合住宅」は、ＪＴＩが「事情のいかんを問わず年齢制限なしに借上げが可能」になる住宅となります。つまり、住宅ローンの返済が一時的に厳しくなった場合にも使える制度を提供できることになります。http://bit.ly/dBiOVN
またこの仕組みを応用することで、ノンリコースローンも提供できる可能性があります。ＪＴＩの取り組みが国の長期優良住宅等推進環境整備事業に採択され、今、地域金融機関の参加が呼びかけられています。（ＰＤＦ）http://bit.ly/9kx2rc
いずれにせよ、以下のサイト情報をご覧になっても、本来、中小工務店がもっと利用してもいいにも関わらず、大手ハウスメーカーが中心居なっていることが分かります。
JTIの協賛社員・事業者で、JTIにより充分なメンテナンス体制を備えていると認められた住宅メーカーやビルダー・工務店が施工･販売する住宅については、住宅性能評価等、JTIの定める評価証明を取得し、JTIに申請することで認定を受けられます。
上記以外の住宅についても、個別に対応させていただける場合があります。詳しくはJTIまでお問い合わせください。
2010年5月現在の認定協賛社員・事業者（五十音順）
・三栄ハウス株式会社
・住友林業株式会社
・セキスイハイムグループ
・大和ハウスグループ
・パナホームグループ
・ポラスグループ
・ミサワホームグループ
国も（おそらく嫌々ながらだろうが）応援し、家賃保証からはじまる一連のサービスがあるのに、なぜ利用されないのだろう？
ツイッターで「住み替えプランニング」@SumikaePlanningさんから、毎日ｊｐ「住まいナビ：中高年者の広い家を子育て世代に仲介する借り上げ制度の課題は」を紹介してもらいました。
http://mainichi.jp/life/housing/news/20100705ddm013100199000c.html
ここでは使われていないことの理由として「制度の認知度の低さが問題だ」と上げられています。
私が不動産屋さんや工務店さんを回ってみて実感したのは、「不動産業者はこういうちまちました戸建ての賃貸物件をやりたがらない」ということでした。
不動産業者は何と言っても新築＋土地の提供をしたい。一件で何百万円もの粗利を手に入れられるので。私の親しい不動産屋さんに勧めたこともありましたが、結局、その人も以前の収奪型不動産業に戻ってしまいました。
その証拠に、ＪＴＩの協賛事業者は驚くぐらい少ないです。
http://www.jt-i.jp/lease/inquiry.html#sponsorp
奈良県は２社の登録ですが、いずれも私が懇意にしているＮＰＯ「木品協」の関係工務店です。つまり、工務店で不動産業の免許を持っているところが「まあ、社会貢献の一環として登録だけでもしておきましょうかね」という感じで協賛事業者になっているということなのです。
地域にＪＴＩの協賛事業者がなければ、市区町村といった自治体はＪＴＩと協力して事業を展開しようと思ってもできないことになります。
例えば、地域に協賛事業者の不動産業者が複数あれば、自治体は固定資産税の納税通知書にＪＴＩの制度の告知ビラを入れることができます。もちろん、その告知ビラには、地域の不動産業者や耐震補強等のための工務店を入れることで、地場産業の育成になります。
（この点については「講演資料「自治体だけができる空家対策」」を参照して下さい。http://bit.ly/c19ohi）
私はこれから住宅を扱う不動産業者は、市況の変化により業態の変更を強いられるようになると予想しています。
早く対応できるところがいち早く消費者の信頼を勝ち取り、デファクトスタンダードになれると思うのですが…。
近日中に、移住・住みかえ支援機構の人と会うことになっています。現場の意見を聞いて、改善点を考えることにします。
【追記】ツイッターでのやり取りより
Manjo Shimaharaさん（@Manjo_Shima）：現場の意見よりも、消費者、特に借り手の意見をお聞きするほうがよいと思いますよ。
中村：昨年5月27日ＮＨＫニュースウォッチ９の特集にも見られるように借り手には好評です。問題は供給物件が出てこないことです。
呉東建さん（@dongkun_oh）：ＪＴＩが、あまり使われない理由は保証賃料が安いからじゃないでしょうか。
中村：不動産関係の人に伺えば「相続対策営業」で話題の家賃保証一括借り入れ業者と比べて低いという水準ではないようです。
久保久志さん（@kubohisashi）：実質不動産業者が家賃の査定をすると家賃は低めに。「質の高い住宅」という認識が、業者、借り手とも低いし、貸し手も費用かけにくい。
中村：保証家賃の問題よりも供給物件が少なく競争の余地がない現状です。「定期借家」という概念が社会全体で共有されていないことも理由でしょう。
その後、さらにManjo Shimaharaさん（@Manjo_Shima）とやり取りをして、あらためて書く必要があると思ったのは、Shimaharaさんが仰る「借り手」＝「ターゲット層である若年ファミリー一般」が置かれている状況でした。
2010/08/01のツイッターでも書いたように、住宅賃貸市場では、賃貸用住宅の空家は412万戸ありますが戸建ては26万戸しかありません。これに比べて、（多くは単身用と思われる）共同住宅の空家は359万戸もあります。（この辺りに、最近の家賃保証一括借り入れビジネスモデルの危険性が見て取れます。）
また、賃貸にも売買にも回っていない空家が５年で56万3500戸増え268万1100戸となっています。そのうち、特に注目すべきは戸建ての空家で、37万5800戸増え181万1900戸になっています。
つまり、現在、民間借家にお住まいの方1335万戸のうち、一戸建てにお住まいの方は174万戸で、賃貸に回っている空家は26万戸しかない、借り手が選べない状態だと言えます。
これに対して、現在は賃貸にも売買にも回っていない一戸建ての空家が181万戸もあります。この部分の空家が賃貸に回り供給物件が増えてはじめて、借り手は持ち家か賃貸かを比較検討できるようになります。
今現在の住宅市場の状況の下では、借り手に持ち家以外の選択肢はほとんどありません。この部分の市場の空白を埋める取り組みに、不動産業者の方が挑戦して頂ければ嬉しいです。
